서울 임대차 시장이 빠르게 얼어붙고 있다. 예전에는 전세를 먼저 찾고, 여의치 않으면 월세를 알아보는 경우가 많았지만, 이제는 전세 매물 자체를 보기 어려운 단지가 늘고 있다. 남아 있는 집도 대부분 월세이고, 가격도 크게 올라 세입자 부담이 눈에 띄게 커졌다.
서울 일부 대단지 아파트에서는 전세가 아예 없는 곳까지 나오고 있다. 예를 들어 성북구와 강북구의 여러 아파트 단지에서는 전세가 거의 보이지 않거나, 손에 꼽을 정도만 남아 있다. 대신 월세만 남아 있는 경우가 많고, 같은 면적이라도 보증금 1억 원에 월세 250만 원 수준처럼 부담이 큰 조건이 등장하고 있다. 현장에서는 전세는 기다려서 고르는 시장이 아니라, 나오면 바로 계약해야 하는 시장이 됐다는 말이 나올 정도다.
문제는 아파트만 그런 것이 아니라는 점이다. 아파트를 구하지 못한 사람들이 빌라나 다가구주택으로 옮겨가려 해도, 이 시장도 원활하지 않다. 다가구주택은 여러 세입자의 보증금이 함께 얽혀 있어 위험이 크다고 여겨지기 때문에, 대출 심사가 까다롭고 전세대출도 쉽지 않다. 그 결과 새 세입자는 들어오기 어렵고, 기존 세입자는 보증금을 돌려받지 못해 이동하지 못하는 일이 이어지고 있다. 결국 시장 전체가 막히는 모습이다.
월세 부담은 청년층과 직장인에게 특히 크게 다가온다. 과거에는 비교적 저렴하게 구할 수 있었던 소형 주택이나 1.5룸도 지금은 월세가 두 배 가까이 오른 곳이 적지 않다. 그래서 많은 청년이 더 좁고 불편한 공간으로 이동하거나, 서울 외곽으로 밀려나는 상황에 놓이고 있다. 옥탑방이나 오래된 소형 주택을 선택하는 것도 더 이상 특별한 일이 아니라, 비싼 월세를 감당하기 위한 현실적인 선택이 되고 있다.
이런 변화가 커진 이유로는 여러 가지가 함께 거론된다. 부동산 규제가 강화되면서 전세를 끼고 집을 사는 방식이 어려워졌고, 집주인이 직접 거주하려는 경우도 늘었다. 여기에 계약갱신청구권 사용 증가, 새 아파트 입주 물량 감소, 대출 규제, 금리 부담까지 겹치면서 임대 물량이 줄어드는 흐름이 이어지고 있다. 실제로 서울 임대차 시장에서는 전체 매물이 줄었고, 그중에서도 전세 감소 폭이 더 크게 나타나고 있다.
시장을 바라보는 전문가들은 지금 상황의 핵심을 수요에 비해 공급이 너무 부족한 구조라고 본다. 1인 가구 증가와 주거 이동 수요 확대로 임대 수요는 계속 늘어나는데, 공급은 오히려 줄고 있기 때문이다. 이 상태가 길어지면 전세 품귀는 더 심해지고, 월세 상승도 계속될 가능성이 크다.
결국 서울 임대차 시장은 단순히 집이 귀한 수준을 넘어, 전세가 사라지고 월세 부담만 커지는 방향으로 움직이고 있다. 공급을 늘릴 뚜렷한 대책이 나오지 않으면, 세입자들이 체감하는 주거 불안은 앞으로도 쉽게 줄어들지 않을 가능성이 높다.