전세대출·집값 폭등 위기, 청년·신혼부부 핀셋 지원 이 유일한 해법이다

서울 여의도 방송국 별관에 마련된 토론회장에 시민들의 시선이 쏠렸다. 정부의 부동산 정책이 실거주자 위주로 다시 정리될 수 있다는 신호가 나온 자리였다. 임대차 보증금 대출이 주택 가격을 끌어올린 주요 원인이라는 판단이 공식화되면서 시장 전반의 관심이 높아졌다.

◇ 핵심 메시지, 보증금 대출 구조 조정 시대的到来

국가의 수장이 가장 큰 논란의 중심에 선 정책을 직접 손질하겠다는 입장을 분명히 했다. 보증금 대출이 집값을 끌어올리는 핵심 요인으로 작동해왔다는 인식이 강해졌고, 이제 그 흐름을 뒤집겠다는 의지가 공식적으로 드러난 것이다. 특히 실거주 수요자는 예외적으로 지원을 받게 되리라는 점에서 정책의 방향성이 보다 정교해질 것으로 보인다.

정부는 보증금 대출이 시세 상승의 주된 원동력이라는 시각을 분명히 했다. 보증금의 60~70 퍼센트가 시세에 그대로 반영되고, 여기다 다시 70~80 퍼센트의 대출이 허용되면서 월세 자금이 주택 가격에 곧장 연결되는 악순환이 만들어졌다는 분석이다.

이런 배경에는 임대차 시장에 쉽게 진입하도록 무제한에 가까운 대출을 허용해온 정책이 존재했다. 임차인은 적은 자기 자금으로도 집을 구할 수 있게 됐고, 결과적으로 수요는 자극됐다. 장기적으로는 집값이 끌어올려지는 부작용이 불가피했다는 평가다.

현재 제도상 임차인은 보증금의 80 퍼센트까지 대출을 받을 수 있다. 수도권과 규제 지역에서도 동일한 80 퍼센트의 보증 비율이 적용된다. 지나치게 느슨한 규제는 주택 시장 가격에 직격탄으로 작용해왔다는 비판이 제기돼 왔다.

지금은 이른바 핀셋형 지원이라는 표현으로 정책의 방향이 새로 정리되고 있다. 한쪽으로는 주택 가격의 급등을 막기 위해 규제를 강화하면서, 다른 한쪽으로는 청년이나 신혼부부, 생애 최초 주택 구입자에게는 맞춤형 지원을 제공하겠다는 구상이다.

대출 규제의 사각지대에 놓인 시민들의 사례도 이날 테이블 위에 올라왔다. 서울 외곽의 한 아파트 단지 주민은 이주 비용을 마련하기 위해 대출을 신청했지만 담보 인정 비율이 낮아 최대 2억 원 정도밖에 빌리지 못해 어쩔 수 없이 서울을 떠나야 할 형편이라고 토로했다.

입주를 앞둔 또 다른 시민은 실거주를 약속하고 분양받은 집의 잔금을 치를 길이 막막하다며 structural-policy-planning-design issue를 호소했다. 정책 시행 시점에 이미 계약이 끝난 실수요자는 예외적으로 구제해 달라는 요청이 전달됐다.

이에 대해 정책 결정자는 이미 확정된 거래에 후속 정책 변경이 적용되면서 발생하는 불이익은 분명 짚고 가야 할 지점이라며 경계선상의 사람들을 살려내야 한다는 입장을 보였고, 결혼 후 불이익이 발생하지 않도록 여러 분야를 종합 점검하도록 지시가 내려졌다.

부모로부터 어린 시절 주택 지분을 물려받아 생애 최초 구입자 혜택을 받지 못하는 사례도 다뤄졌다. 전체 규정을 바로잡기보다 심의 기구를 신설해 심사 절차를 통해 예외적으로 돕는 길을 만들어 달라는 주문이 나왔다.

한편 초고가 주택을 담보로 사업자금을 끌어다 다른 곳에 사용하는 편법 행위에 대한 우려도 거론됐다. 주택 취득 자금에 대한 규제는 두텁게 적용하면서 다른 명목의 대출 담보로는 허용하는 제도는 우회 통로가 될 수밖에 없다는 지적이다. 무제한으로 고가 주택 담보 가치를 인정해 온 시스템의 재검토가 필요하다는 목소리가 나왔다.

토론회 자리에서는 거시 건전성 부담금을 별도로 부과해 대출 차주에게 추가적인 재정 부담을 지우는 방안도 논의 대상에 포함됐다. 10억 원을 빌린다면 1000만 원을 더 부담시키자는 제안이었지만 현장 금융 전문가들의 이해 폭은 좁았고 정책 결정자도 상당한 저항을 예상한다고 인정했다.

신규 차주만 규제 대상으로 삼아 온 기존 접근 방식에 대한 문제 제기와 지방 지역의 총부채 원리금 상환 비율을 완화해 달라는 요구도 함께 나왔다. 정책의 균형을 어떻게 맞춰 나갈지가 향후 부동산 시장의 향방을 결정할 카드로 부상했다.

◇ 정리하며

보증금 대출 구조를 재정비하되 진짜 집을 가질 사람이 피해를 입지 않도록 세밀하게 조정하겠다는 큰 그림이 이날 펼쳐졌다. 청년과 신혼 가정을 중심으로 한 섬세한 안전망이 작동하기 시작하면 주택 시장은 보다 안정적인 궤도에 진입할 가능성이 커진다. 다만 규제 강화의 속도와 범위를 어떻게 잡느냐에 따라 실수요자의 체감 온도가 크게 달라질 것으로 보인다.